תמ"א 38

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה.

על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן הישראלי הקיימות בקשר עם עמידות מבנים ברעידות אדמה וקיים חשש שבהתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל, יגרום הדבר להתמוטטות מבנים רבים ולאלפי הרוגים.

מטרתה של תמ"א 38 היא להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים, על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם. עידוד תוספות זכויות נעשה באחת משלוש אפשרויות: תוספת אגף, תוספת קומה או מילוי קומת עמודים מפולשת. סך כל שטח התוספת עבור הוספת יחידות דיור יהיה כשטח קומה טיפוסית של המבנה. בניינים, שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 01.01.1980 ושנקבע לגביהם ע"י מהנדס שאינם בנויים על פי התקן הישראלי 413, זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א. לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי תקן ישראלי 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות התמ"א ללא תוספת זכויות בנייה.

האחריות לחיזוק מבנים מוטלת על בעלי הדירות אך הלכה למעשה, רובם המוחלט בוחרים בהתקשרות עם חברה יזמית פרטית שתרכוש את זכויות הבנייה החדשות בגג, תבנה דירות חדשות ובתמורה תעניק לבניין חבילת תמורות הכוללת כמובן חיזוק של המבנה בהתאם לתקן 413.

תמ"א 1 – הבניין לא נהרס, אלא משופץ ומחוזק כנגד רעידות אדמה וכנגד טילים – חיזוק של יסודות הבניין, הוספת ממ"דים לכל דירה (בכך למעשה ממגנים את המבנה) ושיפוץ כללי של הבניין.

תמ"א 2 – הורסים לחלוטין את הבניין הקיים ובונים במקומו בניין חדש לחלוטין, בהתאם לכללי הבנייה החדשים.

תמא 1 – למה צריך ליתן תשומת לב?

במסגרת התוכנית, מתאפשרת קבלת היתרי בניה לחיזוק ושיפוץ מבנה קיים והיתרים לתוספות בניה, הקלות מס ופטורים משמעותיים. ביצוע תמ"א 38 מוביל להשבחת ערך הנכס ללא כל עלות מצד הדיירים, ותוספות משמעותיות הכוללות בין היתר:

• חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה

• שיפוץ פנים וחוץ למבנה

• הוספת מעלית

• הוספת ממ"ד

• הרחבת יחידות דיור קיימות

• תוספת מרפסות שמש

ככל והדיירים בוחרים להתקשר עם יזם חיצוני (מה שבדרך כלל קורה בפועל) חשוב מאוד, עובר להתקשרות עם היזם, לבצע בדיקות בדבר ניסיון וותק בבנייה של היזם, לבדוק את הסיווג הקבלני וכן לבצע בדיקה מקיפה של יכולתו הכלכלית. לא פחות חשוב לבדוק את הניסיון של היזם בבניינים אחרים ואופן התנהלותו מול בעלי הדירות אשר נותרים לגור בבניין בזמן ביצוע הפרויקט.

לא כל קבלן היודע לבנות בניין מראשיתו יודע לחבר בין ישן לחדש ועל כן בהליך של תמ"א 1 חשוב לוודא כי ליזם שנבחר יש את הידע והמומחיות הנדרשים לפרוייקט מסוג זה. ככל שהיזם אינו הקבלן המבצע, חשוב מאוד לוודא בהסכם, שלבעלי הדירות קיימת האפשרות להטיל וטו לגבי זהותו של הקבלן המבצע.

הגדרת זמן הפרויקט תוך הקצבת זמן לכל שלב משלבי הפרויקט.

בתמ"א 1, מאחר שמרבית הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין בזמן הבניה, חשוב שההסכם יגן על איכות חייהם של הדיירים בזמן תהליך הבנייה ויקבע בהקפדה כללי בטיחות ונגישות בבניין. חשוב מאוד להקפיד שההסכם יכלול סעיף לפיו כל הכסף אשר יתקבל ממכירת דירות הקבלן יכנס לחשבון נאמנות סגור וישמש אך ורק את הפרויקט הספציפי ולא יאפשר ליזם למנף באמצעותו פרויקטים חדשים ו/או נוספים. בנוסף, בהסכמי התמ"א הדיירים יכולים וצריכים להקפיד על מינוי מפקח מטעמם שיעקוב אחר ביצוע העבודות, איכותן, ומידת התאמתן לתוכניות הבניה.

מהם הבטחונות שחשוב ביותר שהבעלי הדירות יקבלו?

א. ערבות ביצוע – ערבות זו מבטיחה את השמשת הבניין במקרה של הפרה מצד היזם ועד מציאת יזם חילופי כמפורט לעיל.

ב. ערבות מיסוי – למקרה בו היזם לא ישלם את המיסים החלים על הפרויקט.

ג. ערבות בדק – ערבות זו באה להבטיח תיקון פגמים לאחר סיום הפרויקט.

ד. ערבות רישום – ערבות הבאה להבטיח את תיקון רישום הבית המשותף כך שיכללו בו כל התוספות החדשות.

תמא 2 – למה צריך ליתן תשומת לב בנוסף?

בפרוייקט מסוג זה ללא ליווי בנקאי הפרויקט לא יוכל לצאת לדרך ועל כן חשוב מאוד לוודא כי היזם קיבל ליווי בנקאי לפרוייקט. מעבר לביטחונות המפורטים בקשר עם תמ"א 1, חשוב לקבל ערבות בנקאית אשר תאפשר לדייר לרכוש דירה חדשה במקרה שהיזם "ייעלם" או יפר את ההסכם. ההסכם צריך לקבוע תנאים ברורים למימוש הערבות. כמו כן, מאחר ובפרויקט מסוג זה הדיירים מפונים לכל תקופת הבנייה על חשבון היזם, והיזם הוא זה שמשלם את דמי השכירות וההובלה חשוב לקבל ערבות לדמי השכירות.

המפורט לעיל מהווה מידע כללי בלבד, אין לראות ברשימה זאת כייעוץ משפטי, ויש להיוועץ בעורך דין מקרקעין בטרם כל עסקה.