פטור ממס שבח במכירה ללא תמורה

פטור ממס שבח ב"מכירה ללא תמורה" – העברת דירה במתנה לקרוב

במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן – "החוק") הפטור ממס שבח להעברות ללא תמורה בין קרובים מכוח סעיף 62 לחוק לא יחול על מתנות בין אחים, אלא אם כן מקורה של הזכות המועברת ללא תמורה הוא במתנה או בירושה מהורה או מהורי הורה.

בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, במקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה מצידו ישלם רק שליש ממס הרכישה.

הגדרת "קרוב" לעניין אחים צומצמה החל מיום ה-1.8.2013 – בתיקון 76 לחוק, העברה בין אחים ללא תמורה תיעשה רק כשהנכס המועבר מהאח אחד למשנהו התקבל ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה.

ערב כניסתו לתוקף של תיקון 76 לחוק, על מנת למכור דירה שנתקבלה במתנה בפטור ממס שבח היה על מקבל המתנה להמתין תקופת צינון (ממועד קבלת המתנה) כדלקמן:

סעיף 49 ובנוסחו החדש (לאחר תיקון 76 לחוק) קובע תקופות צינון חדשות:

• אם המוכר מקבל המתנה התגורר בדירה – תקופת הצינון תעמוד על 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעל הדירה, לעניין זכאותו למכירה לפי הפרק החמישי לחוק (פטור ממס שבח במכירת "דירת מגורים מזכה" יחידה, אחת ל- 18 חודשים, לפי סעיף 49ב(2).

• ואם לאו – תעמוד תקופת הצינון על 4 שנים מיום קבלת המתנה.

על מנת שמוכר אשר קיבל דירה במתנה יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח של דירה יחידה, יחולו הוראות סעיף 49ו' בנוסחו החדש (תקופות הצינון של 3 ו- 4 שנים) על מכירות מיום 01.01.2014, גם אם המתנה התקבלה לפני התאריך הזה.

עם זאת, לעניין תקופות הצינון החלות על המוכר (מקבל המתנה) המבקש ליהנות מהוראות המעבר של מס השבח המוטב לפי סעיף 48א(ב2) בנוסחו החדש לפי תיקון 76 (להלן – "החישוב הלינארי"):

• מי שקיבל את הדירה בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיום 01.08.2013 ועד ליום 31.12.2017 כלל לא יהא כפוף לתקופת צינון (אא"כ נותן התמנה בעצמו קיבל את הדירה שהועברה במתנה).

• מי שקיבל את הדירה במתנה לפני יום 01.08.2013 יהא כפוף לתקופות הצינון הקודמות לפני כניסתו של תיקון 76 לתוקף, כלומר 1-4 שנים (ראה לעיל).

• במכירה לאחר תקופת המעבר, דהיינו, מיום 01.01.2018 ואילך – אין צורך בתקופת צינון.

ומן הכלל אל הפשט, על מנת למנוע “שכפול” של השימוש בשיעור המס החדש בתקופת המעבר וזאת מעבר לשתי הדירות הזכאיות לכך, בדרך של מתנות פטורות לקרובים, נקבע כי יראו בתקופת המעבר את נותן המתנה כמוכר הזכויות לעניין בחינת הזכאות לשימוש בשיעור המס המוטב.

על אף שמוכר הזכויות בתקופת המעבר הוא מקבל המתנה, לצורך בחינת הזכאות לשיעור המס החדש במכירת דירת המתנה על פי תנאי המעבר, מתעלמים מקיומו של מקבל המתנה ומתייחסים למכירה כאילו בוצעה על ידי נותן המתנה.

למשל: במקרה בו נותן המתנה מכר שתי דירות בתקופת המעבר בחישוב המס המוטב, מקבל המתנה לא יוכל למכור את דירת המתנה בשיעור מס מוטב בתקופת המעבר ואם בכל זאת ימכור אותה יחול עליו חיוב במס שבח בשיעור רגיל.

הנה כי כן, במכירת דירה שהתקבלה במתנה כאמור, מקבל המתנה איננו כפוף לתקופות הצינון הקבועות בהוראת סעיף 49ו לחוק בנוסחו ערב התיקון, מאחר ורואים בנותן המתנה כאילו מכר את דירת המתנה בעצמו לעניין קביעת הזכאות לשיעור מס מוטב.

במקרה שנותן המתנה קיבל בעצמו את הדירה במתנה, יחולו תקופות צינון אך ורק ביחס לנותן המתנה. יודגש כי לנותן המתנה יספרו, לעניין תנאי הזכאות לשיעור המס המוטב, גם דירות שימכרו בחישוב לינארי חדש בידי מקבל המתנה.

מכירות של נותן המתנה ישפיעו על מקבל המתנה רק במכירת דירת המתנה בתקופת המעבר וזאת לעניין הזכאות לשימוש בשיעור המס המוטב במכירתה של דירת המתנה בלבד.

המפורט לעיל מהווה מידע כללי בלבד, אין לראות ברשימה זאת כייעוץ משפטי, ויש להיוועץ בעורך דין מקרקעין בטרם כל עסקה.