מס שבח והיטל השבחה – חשוב לדעת!

במרוצת השנים האחרונות תחום המקרקעין בישראל עלה מדרגה וכיום ניתן לראות בשוק הנדל״ן עיסקאות מגוונות ובעלות אופי משפטי שונה, שמטבען דורשות מאנשי המקצוע הנוגעים בדבר מיומנות, יסודיות, מקצועיות, ואחריות.

המייחד את עסקאות המקרקעין הוא ריבוי המיסים ותשלומי החובה החלים או עשויים לחול עליהן.

על כן, בטרם יציע הלקוח את נכסו למכירה, שלא לומר בטרם יתקשר הלקוח בעסקת מכר מקרקעין או זיכרון דברים, רצוי שיקבל תמונת מצב אשר תשקף נאמנה את גובה המיסים ו/או ההיטלים, אשר יחולו על העסקה, אם בכלל, ואשר תהיה להם השפעה ישירה על ההחלטה אם למכור או לאו ועל גובה המחיר שיתבקש בגין מכירת הנכס שסביר להניח ישתנה בהתאם לגובה המס ו/או ההיטל שיחול על המוכר.

במאמר זה נבקש לסקור את מס השבח ואת היטל ההשבחה העשויים לחול בעת מכירת נכס מקרקעין.

המועד הנכון לבדוק אם המוכר פטור או חייב במס שבח ו/או חייב בהיטל השבחה הוא טרם כריתת חוזה מכר מקרקעין או זיכרון דברים או הסכם מחייב אחר ולא אחריו. טרם הבדיקה יש לבצע אבחנה ברורה בין השניים.

מס שבח

באופן כללי חלה חובה על מוכר לשלם מס שבח על כל מכירת מקרקעין, אלא אם חל פטור מתשלום מס שבח כלשהו על המוכר.

בפשטות, מס השבח מוטל על עליית הערך שבין שווי רכישת הנכס (צמוד) לבין מחיר מכירתו (ביום המכירה בהווה), כאשר מותר לנכות מהשבח הוצאות שהוציא המוכר על הנכס, כגון הוצאות השבחת הנכס, בניה, מס הרכישה ששולם בעת רכישתו, שכ"ט עו"ד ותווך ששולמו בעת הרכישה והמכירה, ריבית ראלית על המשכנתא. והוצאות נוספות מוכרות שניתן להוכיח.

להלן דוגמאות לחלק ממסלולי הפטורים ממס שבח:

  1. פטור אחת לארבע שנים: המוכר זכאי לפטור ממס שבח אחת לארבע שנים בעבור דירה אחת, גם אם הוא הבעלים של מספר דירות.
  2. פטור לדירה יחידה: מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. * תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 11 חודשים מרכישתה.
  3. פטור חד פעמי במכירת שתי דירות: מוכר דירה יהיה זכאי לפטור חד פעמי (פעם בחיים) מכוחו יוכל למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת במקומן. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בחוק.
  4. "מכירה ללא תמורה" מיחיד לקרובו – בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה מצידו ישלם רק שליש ממס הרכישה.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא היטל חובה שמטילה רשות מקומית על חוכר או בעל מקרקעין בגין השבחה שחלה על מקרקעין כתוצאה מפעולת הרשות. גובה ההיטל הוא מחצית מעליית ערך המקרקעין. היטל השבחה מוטל על חוכר לדורות או על בעל מקרקעין באחד משלושת המקרים הבאים:

  • אושרה תוכנית בניין עיר משביחה, שחלה על המקרקעין האמורים
  • ניתן אישור לשימוש חורג למקרקעין
  • אושרה הקלה כלשהי לגבי השימוש בנכס

היטל השבחה משולם לרשות המקומית. ההיטל חל על בעל המקרקעין ביום מתן האישור שיצר את ההשבחה. על פי רוב, במקרים בהם מקור ההשבחה הוא בתוכנית בניין עיר – אשר לדוגמא, הגדילה את זכויות הבנייה על המקרקעין – תשלום היטל ההשבחה יתבצע בפועל רק בעת מימוש הזכויות הנוספות או בעת מכירת הנכס לצד ג'.

הרציונל העומד מאחורי הטלת היטל ההשבחה הוא, שבעל הקרקע אשר התעשר כתוצאה מפעולה תכנונית שלטונית, ישתף את הציבור ברווחיו, דרך הוועדה המקומית. בימים אלו מתגבשת רפורמה חדשה בחוק התכנון והבנייה ועל פי תזכיר הצעת החוק נראה כי היטל ההשבחה לא יחושב בהתאם להשבחה שחלה בשווי המקרקעין בזמן אישור התוכנית המשביחה )וצמוד עד למועד המימוש( אלא לפי ההשבחה בשווי המקרקעין ביום המימוש.

הרפורמה המוצעת מבקשת ליצור איזון בין התשלום בפועל לבין התועלת הכלכלית בגין הזכות  המנוצלת. מחד, נישומים ישלמו היטל השבחה רק בעת ניצול הזכויות ולא בעת אישור התוכנית. בכך למעשה מבטיח המחוקק כי היטל ההשבחה ישולם על זכות אמיתית ולא תיאורטית. מאידך, סכומי הגבייה יעלו, שכן הם ישקפו את שווי הקרקע במועד ניצול הזכות (בהווה) ולא כפי שהיה נהוג, בעת היווצרות הזכות (אישור התוכנית) – שווי שיכול להיות נמוך משמעותית מהשווי בהווה.

בפרקטיקה, קבלת הצעה לרכישת נכס מקרקעין תחייב למעשה את הקונים לברר מראש את שאלת היטל ההשבחה ולשקללו במחיר הנכס כבר בעת רכישתו, שכן היטל ההשבחה, החל היום על המוכר, יחול מעתה על מי שיבקש לממש את הזכות על ידי הוצאת היתר בנייה – בדרך כלל, הקונה.

כך לדוגמא, אם תוכנית שאושרה בשנת 2000 התירה תוספת בנייה של 30 מ"ר, ובעל הזכות במקרקעין מבקש לממשה כיום – הרי שעל פי הוראות החוק הקיים היטל ההשבחה שיחול עליו יחושב על בסיס השווי של אותם 30 מ"ר בשנת 2000 (מועד אישור התוכנית המשביחה) בצירוף הפרשי ריבית והצמדה ואילו על פי החוק המוצע ייקבע גובה היטל ההשבחה על פי שווים של אותם 30 מ"ר כיום. מורם מהאמור כי בכל מקרה בו חלה עלייה ריאלית בשווי המקרקעין בין המועד של אישור התוכנית המשביחה לבין מועד מימוש הזכויות, היטל ההשבחה שייקבע יהיה גבוה יותר בהשוואה להיטל שהיה נקבע על פי החוק הקיים ולהיפך.

אשר על כן, באם הצעת החוק תעבור והרפורמה אכן תיושם, מומלץ לבעלי זכויות בנכסי מקרקעין לבחון האם חלות על הנכס שלהם תוכניות בניין עיר שמתוקפם קיימות לנכס זכויות בנייה נוספות שטרם מומשו ואם התשובה לכך חיובית הרי שעליהם לבחון האם ממועד אישורה של תוכנית שכזו חלה עלייה ריאלית בשוויים של המקרקעין שבסביבת הנכס. אם גם השאלה השנייה נענית בחיוב הרי שבמידה שבעל הנכס מתכוון לממש את זכויותיו (אם על ידי הגשת בקשה להיתר ואם על ידי מכירת הנכס) מוטב יעשה אם יקדים ויבקש מהוועדה המקומית לאפשר לו לשלם מיד את היטל ההשבחה.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין, רואה חשבון או איש מקצוע אחר מתאים העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד (אוגוסט 2010), ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מעיין רוזנברג, עו״ד